商业黄金分割定律

倾斜的数字与平衡的天平。

在商业经营规划中,各种商业业态该如何来进行组合,各个功能业态之间该保持着怎样的比例,是商业地产发展商在做规划前应该思考的问题。

商业专家们在经过对国外、国内一切成功的“shopping mall”进行研究之后,得出一个被众多商业专家所广泛认同的一个标准——52:30:18,即商业:娱乐:餐饮=52:30:18,我们称之为商业黄金分割定律。

假定一定“shopping mall”的商业总面积为10000平方米,则一个科学的商业业态组合中商业经营的面积应当占其中的5200平方米左右,而娱乐则占3000平方米左右,餐饮占余下的1800平方米。这个数据是经过对大量的“shopping mall”综合分析统计后而得出来的结论,并得到了众多商业专家的肯定。

然而在运用起来的时候,商业地产开发商们就会发现这个标准执行起来非常困难。

为什么?

首先,商业地产发展商们会感叹商业经营面积过小。商业经营面积是项目利润的来源,无论是租金收入,还是销售收入,商铺的回报都是最高的。在很多情况下,商业的地产发展都希望将商业经营面积定得越大越好,这样才能从中得到最多的利润。

其次,商业地产发展商们会感叹娱乐面积过大。在中国,由于与购物中心相配套环节中的娱乐产业链远未成熟,娱乐投入成为一种负利润,即娱乐完全是发展商为了满足经营功能而做出的一种配套投资。由于娱乐的投入较大,经营管理难度高,回收周期长,而且经济效益远不如商铺收租,所以商业地产发展商们从内心里希望娱乐的面积越小越好。

但是“体验经济”理论却认为:当未来的社会商品消费结构更加丰富时,商场凭什么让消费者产生更多的消费欲望,营造剧场式的体验经济效果就成为一种必需。

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