不懂TOD,你就难以把握新商业设计的方向!

“亚马孙流域一只蝴蝶扇动翅膀,会掀起密西西比河流域的一场风暴。”

 

一场由TOD引发的巨变,正在深圳悄然上演。2015年,深圳首个TOD全能综合体“塘朗城”正式亮相,TOD生活旗舰项目开始渗透深圳城市生活。2017年深圳万象天地商业综合体开业,成为深圳网红集中打卡地,项目旗下物业价值顺势实现巨大增值。

 

 

华润悦府一期,2015年13.8万/平的均价,开盘当天就卖了八成。要知道当时深圳新房均价仅4万/平出头。

 

 

目前,该盘二手房均价超过22万/平。近年来,TOD综合体在深圳多区开花,并顺利进军光明、坪山,成为深圳楼市重要的“风口”。2019年,坪山百万级TOD项目--恒大城入市,开盘现场人山人海,销售成绩喜人。这种“轨交+物业”项目区位条件、资源配置、交通出行优势显著,自然成为置业者高度关注与追捧的对象。可以说,不了解TOD综合体,对深圳楼市的研究,总是会差一些火候。NO. 1|TOD物业保值升值的优质资产"作为国际上具有代表性的城市社区开发模式,“TOD”社区通常以距离公共交通5-10分钟步行路程为开发半径;集合商业、办公、住宅等全业态开发,打造一个城市中心;营造人气千万、出行高效、时尚、繁华、多元的生活场景。"每一座世界级的城市,都有一座TOD!

放眼世界,从曼哈顿到东京,从香港到广州,各大国际一流城市纷纷利用TOD模式革新生活方式。利用TOD模式打造的生活方式,已成为经济发达的标志之一。

 

 

最近几年,随着中国大城市规模的迅速扩张,TOD综合体也开始风靡深圳、上海等一线城市。核心要素:交通枢纽+商业中心+精品住宅

 

TOD作为世界一流的大都会最成功的一种开发模式,交通枢纽+商业中心+精品住宅,是构成TOD综合体的三大核心要素,这也是升值的、最适合生活的保障。一般来说,普通的交通枢纽,如火车站、机场等,客流量巨大,在一定程度上能辐射周边,带动地块增值,不过,客户逗留时间短是硬伤。而采用TOD模式打造的综合体,把不同的行为集中在一起,以轨道站点为中心,内部交通主要以步行为主,构建出充满活力的街道空间。在共生、互利的基础上,不仅能彼此增加潜在顾客,还能长时间“粘”住人,最终实现多项功能的综合,进而转化为商业价值。其就像是一个都市大磁场,吸引着人流、资金流、信息流,汇聚成片区的生活、消费中心。这既能让住户享受成熟的配套、便捷的都市生活,还能实现资产增值。同一区域,TOD物业资产价值远高于其他

 

据第一太平戴维斯研究发现,地铁枢纽3公里范围内,每近1公里,住宅价格会增加6%-9%,而距地铁站步行5分钟内的地铁上盖物业价格甚至可增加42%。反之,距地铁3-4公里的物业,会比距2-3公里的物业价值衰减24%。

 

 

如香港深水埗站,地铁上盖的价格约17万/㎡,而距离地铁口约200米的价格大约是15万/㎡,价差2万左右。在北京、上海、广州、深圳等城市,成熟的TOD物业平均价格远高于同片区、同等类型物业至少30%以上。2019年,坪山也迎来了百万级超大体量TOD--恒大城,它的入市将引领坪山新的生活风潮。NO. 2|坪山百万级TOD是如何“炼成”的?到这里,不少人会好奇,像恒大城这样一座超大体量的TOD大城是如何打造的?淘房志通过恒大内部了解到该TOD“站城一体化”的构建体系。首先,由于天然的区位优势,恒大城小区设有公交首末站,并与在建的14号线坪山围站直线距离仅500米,二期与地铁16号线六和站无缝接驳,实现了打造TOD的关键一步--交通枢纽站。

 

 

其次,恒大城自带约13万平的商业,商业的负一、二层可以关联地铁以及公交首末站。

 

 

一方面商业中心成为了重要的交通“串联器”,另一方面商业街区的构建本身就能吸引顾客长时间停驻,开展消费、休闲、娱乐等活动。恒大城就是这样利用地铁站、公交首末站和地块之间的连接的便利性,形成集中高效商业综合体,打造出一个完整的“TOD系统”。前文有提到在同一区域,TOD物业资产价值远高于其他物业。由此可见,恒大城所在区域,未来会形成一个以恒大城为圆心、以恒大城与该项目之间距离为半径的,房价等级分布情况。恒大城本身会成为该片区房价的顶点,越远离恒大城的小区,与恒大城的价格差距会越大。据悉,恒大城二期也即将入市,该项目不仅相关资源配套得天独厚,精装交房的高品质产品也十分值得期待。NO. 3|交通枢纽、名校加持、资源丰富加速TOD资产升值!公路网+双地铁枢纽

恒大城作为一个TOD项目,不仅拥有双地铁口枢纽优势,还拥有完善的公路交通网络。项目东临坪山大道,距离已全线通车的南坪三期仅1公里,接驳水官高速,可快速通达福田。

 

 

同时,恒大城毗邻的地铁14号线、地铁16号线分别将在2022年、2023年开通运营。其中,地铁14号线是一条快线,是联系罗湖、福田中心与东部龙岗中心区、坪山中心区轨道快线,将支撑整个东部发展轴,覆盖东部地区南北向交通需求走廊。恒大城从坪山围站出发,途径12个站,仅半小时就可到达福田中心。购买这种有地铁建设且还没暂时开通的TOD物业,地铁带来的价值还未被“透支”,上车门槛低,未来资产升值的空间会更大。名校学区房,就是硬通货

恒大城现阶段所属学区,也是坪山的顶级名校--坪山实验学校。2019年中考420分以上、可上“十大”的有49人,400分以上占比约39%,升学率非常高,位列坪山区头名。

 

 

在深圳,名校学区房就是硬通货。对于一个TOD项目来说,名校加持无异于“如虎添翼”,不论外部经济环境如何,其抗风险、保值增值效果得到进一步加强,价格能长期保持稳中有升的状态。舒适、人文、时尚的生活氛围

恒大城所在的坪山中心区域,汇聚了一批坪山顶级的市政配套。作为坪山区内最成熟的区域之一,这里不仅有10万平的坪山六馆一城(文化馆、图书馆、影城、演艺中心、展览馆、美术馆、书城),还将落成38万平的半月环公园。放眼全市,这样的配置都非常少有。

 

 

除此之外,恒大城自带的商业,定位为坪山首个空中花园式街区。

 

 

一路之隔有体量8.6万平的坪山益田假日广场,引进了华润万家超市、IMAX影城、肯德基等品牌。日常生活消费、休闲都有好去处。NO.4|匠心锻造、人居大盘恒大城给你全新的居住体验作为一个百万级、超大体量的TOD综合体,恒大城没有单纯地进行“流水线”作业,把产品做成同质化严重的“快消品”。而是在小区布局、产品设计等各个方面精工细作,完成一个能提供居住者幸福感的好“作品”。

 

公园化大社区恒大城拥有40%超高绿化率,采用集现代、时尚、艺术、健康特点的Art Deco风格园林,搭配罗汉松、中东海藻、日本冬青等名贵绿植,生态小品、景观雕塑点缀其中,实现了“让建筑生长在公园里”。

 

 

同时,小区内还设有跑道、老年人休闲活动区、小孩优化设施等,满足全年龄段休闲需求。

 

在深圳这样土地资源稀缺、开发程度高的城市,恒大城打造成为这样一个有诚意的百万级、带高绿化的TOD人居大盘是非常难得的。而对于商业及办公楼的设计,也将围绕“TOD”新思路进行展开。

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